Garovdagi uylarni “tilxat bilan sotish” amaliyoti: qonun, real risklar va ko‘p uchrayotgan savollar

Mamlakatimizda so‘nggi yillarda ko‘chmas mulk bozori sezilarli darajada rivojlandi. Uy-joyga bo‘lgan talab ortdi, ipoteka kreditlaridan foydalanish esa kengayib bormoqda. Bunday sharoitda aholining ma’lum qismi uy olish yoki sotishda qonuniy bo‘lmagan usullarga ham murojaat qilishayotganlari ham kuzatilmoqda. Bulardan eng keng tarqalgani garovda turgan uyni bankning rasmiy roziligisiz “tilxat bilan sotish” amaliyotidir.

Bu sxema oddiy ko‘rinsada, jarayonda uy bank garovida turadi, sotuvchi kreditni to‘lashga qiynaladi yoki uyni tezroq sotishni istaydi. Xaridor esa to‘liq to‘lov qilish imkoniyatiga ega emas, lekin kreditni o‘z vaqtida to‘lab borishi mumkin. Natijada tomonlar o‘zaro kelishuvga kelishadi. Xaridor kreditni to‘laydi, sotuvchi esa qarz tugagach, mulkni rasmiy ravishda uning nomiga o‘tkazib berishni va’da qiladi. Bularning barchasi esa odatda tilxat orqali rasmiylashtiriladi.

Keling, ushbu masalani bir yoqlama emas, balki uchta muhim nuqtayi nazardan - qonunchilik talablari, banklarning amaliy yondashuvi va real hayotda uchrayotgan holatlar prizmasidan batafsil tahlil qilamiz. Bu bizga nafaqat tilxatli sotuvning huquqiy maqomini, balki uning oqibatlarini, moliyaviy xavflarini va odamlar o‘rtasida yuzaga kelayotgan real muammolarni ham to‘liq anglash imkonini beradi.

Qonun nima deydi?

O‘zbekiston Respublikasining Fuqarolik kodeksining 284-moddasida garovdagi mulkning huquqiy maqomi belgilangan. Ushbu moddaga ko‘ra, garovga qo‘yilgan mol-mulk kimga, qanday yo‘l bilan o‘tishidan qat’iy nazar, garov huquqi o‘z kuchida qoladi. Ya’ni mulkdor o‘zgargan bo‘lsa ham bankning garovga bo‘lgan talabi avtomatik tarzda bekor bo‘lmaydi. Bu garovning asosiy tamoyili bo‘lib, mulk almashsa ham garov o‘z holicha saqlanadi.

Shu sababdan garovdagi uyni sotish uchun bankning oldindan ruxsatini olish majburiy hisoblanadi. Aks holda bitim rasmiy kuchga ega bo‘lmaydi. Agar uy bank roziligisiz va faqat “tilxat” asosida sotilgan bo‘lsa ham, kadastrda “garov bor” degan qayd qoladi va davlat reyestri ham bunday o‘zgarishni tan olmaydi. Natijada xaridor mulkning to‘liq qonuniy egasiga aylana olmaydi, notarius esa bunday bitimni rasmiylashtirishdan bosh tortadi.

Qonuniy tomondan, bankning ishtirokisiz tuzilgan bunday kelishuvlar huquqiy bitim hisoblanmaydi va xaridorning manfaatlarini himoya qila olmaydi. Shu boisdan, garovdagi uylarni rasmiy roziliksiz sotish yoki sotib olish har ikki tomon uchun ham jiddiy huquqiy xavf tug‘diradi.

“Tilxatli sotuv” sxemasi nega ommalashdi?

So‘nggi yillarda OLX, Telegram savdo guruhlari va ayrim rieltorlar orasida garovdagi uylarni “tilxat bilan sotish” amaliyoti juda ko‘p uchramoqda. Bu sxemaning tarqalishiga tashqi tomondan soddaligi sabab bo‘lmoqda. Uy hanuz sotuvchining nomida turadi, xaridor esa bank kreditining to‘lovlarini o‘z zimmasiga oladi. Sotuvchi esa tilxat orqali kredit yopilgach, uyni xaridor nomiga o‘tkazishga va’da beradi. Keyinchalik, qarz tugagach rasmiy oldi-sotdi bitimi tuzilishi rejalashtiriladi.

Bunday kelishuv ko‘pchilik uchun qulay va oson yechim bo‘lib ko‘rinadi. Sotuvchi kreditdan tezroq qutiladi, xaridorga esa bozor narxidan past bahoga uy olish imkoniga ega bo‘lgandek tuyiladi. Bank bilan ortiqcha ovoragarchilik bo‘lmaydi, hujjatbozlik kam bo‘ladi. Shuning uchun ham ko‘pchilik bu yo‘lni tezkor deb o‘ylaydi.

Ammo huquqiy nuqtayi nazardan bunday bitim aslida “havoda osilib turgan” - real yuridik kuchga ega bo‘lmagan, hech qanday kafolat bermaydigan kelishuvdir. Tilxatning o‘zi mulk huquqini bermaydi, bank bunday kelishuvni tan olmaydi, notarius uni rasmiylashtira olmaydi, davlat reyestri esa o‘zgarishni qayd qilmaydi. Eng muhimi, xaridor qancha to‘lov qilmasin, mulkning qonuniy egasi hisoblanmaydi va istalgan vaqtda katta xavf ostida qolishi mumkin.

Ko‘pchilik uchun qulay yechim bo‘lib ko‘ringan bu sxema amalda katta huquqiy bo‘shliqni yuzaga keltiradi va xaridorni jarayondagi eng zaif, himoyasiz tomonga aylantiradi.

Ushbu sxemadagi asosiy risklar

Tilxatga asoslangan bunday kelishuv bir qarashda sodda ko‘rinsa-da, amalda xaridorni bir qator jiddiy huquqiy xavflar bilan yuzlashtiradi. Eng avvalo, xaridor muntazam pul to‘lab borsa ham, mulkning qonuniy egasi hisoblanmaydi. Uy hanuz sotuvchining nomida turgani uchun, u istasa mulkni o‘tkazishi, istamasa rad etishi mumkin. Oddiy tilxat esa hech qanday mulk huquqini bermaydi va xaridorni himoya qilmaydi.

Bundan tashqari, sotuvchining shaxsiy majburiyatlari sababli uyga ta’qiq qo‘yilishi mumkin. Agar uning aliment, soliq yoki kredit bo‘yicha qarzlari mavjud bo‘lsa, ijro organlari uyga cheklov qo‘yadi va bu holatda xaridor tamoman himoyasiz qoladi. Sotuvchi vafot etgan taqdirda ham vaziyat yanada murakkablashadi. Uy meros tarkibiga kiradi va merosxo‘rlar mulkni berishni rad etishi yoki qo‘shimcha talablar qo‘yishi mumkin.

Yana bir xavf shundaki, mulk sotuvchining nomida qolganligi bois, u uyni yana boshqa bir kishiga sotishi, hadya qilishi yoki qo‘shimcha garovga qo‘yishi ham mumkin. Bu esa xaridorni kutilmagan sud jarayonlari va moliyaviy yo‘qotishlarga olib kelish ehtimolini oshiradi.

Kreditni amalda xaridor to‘lasada, bank oldida rasmiy qarzdor sotuvchi bo‘lib qoladi. Bir kunlik to‘lov kechikishi ham penya qo‘llanishiga, kredit tarixining buzilishiga va taraflar o‘rtasida kelishmovchiliklar kelib chiqishiga sabab bo‘lishi mumkin. Kredit to‘liq yopilgach esa, uy narxi oshganini ko‘rib, sotuvchi shartlarini o‘zgartirishi yoki mulkni umuman bermasligi holatlari ham amaliyotda ko‘p uchraydi. Bunday vaziyatda xaridor to‘lagan pullarini qaytarib ololmay qolishi mumkin.

Tilxatning o‘zi sudda ham kuchli hujjat hisoblanmaydi. U rasmiy oldi-sotdi bitimiga tenglashtirilmaydi va sud amaliyotida ko‘pincha bahsli hujjat sifatida ko‘riladi. Natijada xaridorning da’vosi qanoatlantirilmay, u mulkni ham, to‘langan pullarni ham talab qila olmay qoladi.

Shuningdek, oilaviy rozilik masalasi ham muhim omillardan biridir. Agar uy er-xotin umumiy mulki bo‘lsa, sotuvchining turmush o‘rtog‘i roziligi olinmagan bo‘lsa, bitim istalgan vaqtda bekor qilinishi mumkin. Tilxat esa bu xavfni umuman qoplay olmaydi.

Ko‘rinib turibdiki, “tilxatli sotuv” xaridorni deyarli barcha huquqiy himoyalardan mahrum qiladi va uni eng zaif pozitsiyaga tushirib qo‘yadi.

Nega odamlar baribir bu sxemaga kirib qolmoqda?

Tilxatga asoslangan sotuv sxemasi yuqori darajada xavfli bo‘lishiga qaramay, ko‘plab odamlar baribir unga kirib qolishmoqda. Buning bir nechta asosiy sabablari mavjud. Avvalo, sotuvchi uchun uyni tez sotish zarurati tug‘ilishi mumkin. U rasmiy tartiblarga vaqt sarflashni istamaydi yoki bank bilan bog‘liq jarayonlar unga ortiqcha byurokratiya bo‘lib ko‘rinadi. Xaridor esa bozor bahosidan past narxda uy olish umidida risklarni yetarlicha baholamaydi va jarayonning huquqiy oqibatlarini chuqur o‘ylab, tahlil qilib ko‘rmaydi.

Yana bir sababi shundaki, sotuvchining kreditni yopish uchun shoshilinch ravishda pulga muhtoj bo‘lishidir. Bunday vaziyatda u har qanday tezkor yechimga rozi bo‘lishi mumkin. Shuningdek, odamlarning ushbu sxemaga kirishida insofsiz rieltorlar ham katta rol o‘ynaydi. Ular bu jarayonni soddalashtirib ko‘rsatib, “hech qanday muammo bo‘lmaydi”, degan va’dalar bilan mijozlarni ishontirishadi.

Ammo bularning barchasi shunchaki tashqi qulayliklar xolos. Aslida esa bu kelishuvda hech qanday huquqiy mexanizm ishlamaydi, kafolat yo‘q, himoya mavjud emas. Natijada, amaliyotda eng ko‘p aziyat chekadigan tomon aynan xaridor bo‘ladi. U pul to‘laydi, majburiyatni bajaradi, lekin baribir mulkning qonuniy egasiga aylanmaydi.

Banklarning pozitsiyasi

Banklar uchun Fuqarolik kodeksining 284-moddasi ma’noga ega bo‘lib,  mulkdor o‘zgarishi mumkin, biroq garov huquqi o‘z kuchida qoladi. Ya’ni, uy kimga sotilganidan qat’iy nazar, u baribir bank garovi ostida bo‘ladi va bankning roziligisiz bu holat o‘zgarmaydi. Shu sababli banklar garovdagi uylar bilan bog‘liq har qanday oldi-sotdi jarayoniga ehtiyotkorlik bilan yondashadi.

Bankning rasmiy roziligini olish uchun xaridor ham, sotuvchi ham ma’lum tartiblarni bajarishi kerak. Bank odatda buni oddiy mulk o‘zgarishi sifatida emas, balki yangi kredit jarayoni sifatida qaraydi. Shu sababli, rozilik berishdan oldin bank yangi xaridorning kredit qobiliyatini, daromad manbalarini, kredit tarixini va to‘lov intizomini batafsil tahlil qiladi. Mulkning qayta baholanishi, qiymati va garov sifatidagi likvidligi ham alohida o‘rganiladi.

Boshqacha aytganda, bank garovdagi uyni rasmiy ravishda boshqa shaxsga o‘tkazishdan avval, deyarli yangi kredit ajratayotgandek to‘liq tekshiruv o‘tkazadi. Chunki bank uchun eng asosiy masala garov intizomini saqlash, xavfni minimallashtirish va mulk ustidan nazoratni yo‘qotmaslikdir.

Xulosa: “Tilxatli sotuv” - odamlar o‘ylaganchalik oddiy emas

Tilxatga asoslangan sotuv sxemasi tashqi tomondan sodda va qulay ko‘rinsada, amalda u yuridik jihatdan noaniq, iqtisodiy jihatdan xavfli va ijtimoiy jihatdan xavf tug‘diruvchi amaliyotdir. Eng asosiy muammo shundaki, bunday kelishuvda tomonlarning hech biri qonuniy himoya bilan ta’minlanmaydi.

Xaridor uchun eng katta xatar, u muntazam pul to‘lab borsada, mulkning qonuniy egasi bo‘la olmaydi. Sotuvchi istalgan payt kelishuvni o‘zgartirishi, rad etishi yoki mulkka nisbatan boshqa majburiyatlari paydo bo‘lishi mumkin.

Sotuvchi uchun ham xavflar yo‘q emas, kredit to‘lovlaridagi kechikishlar uning kredit tarixiga salbiy ta’sir qiladi va keyinchalik davlat organlari bilan huquqiy nizolar yuzaga kelish ehtimoli ortadi. Bank nuqtayi nazaridan esa bunday norasmiy sxema garov intizomini buzadi va mol-mulk ustidan nazoratning yo‘qolishiga olib kelishi mumkin.

Shuning uchun garovdagi uylarni sotishning yagona xavfsiz yo‘li, bankning rasmiy roziligi bilan, notarial tartibda, barcha huquqiy talablar to‘liq bajarilgan holda va mulk huquqi darhol o‘tkaziladigan oldi-sotdi bitimini rasmiy ravishda amalga oshirishdir. Mana shunda tomonlar o‘z manfaatini himoya qila oladi va kelajakdagi huquqiy muammolarning oldini olish imkoniyatiga ega bo‘ladilar.

Muallif: Yodgor Umaraliyev

Mehmon maqola muallifining fikri tahririyat yoki blog egalarining nuqtayi nazari bilan mos kelmasligi mumkin.